Vertailevaa lähestymistapaa. Menetelmiä arvon kiinteistöjen

Maailmassa Käytännössä alalla kiinteistöjen arviointi Työssä käytettiin kolmea lähestymistapaa:

• vertailevaa tai markkinoille;
• kallista;
• kannattavaa.

Menetelmän valinta riippuu arvioinnin kohteena ja todellisen tilanteen, joka on kehitetty noin tietyn tyyppinen kiinteistöjä. Kuitenkin, luotettavin menetelmä pidetään edelleen vertailevaa lähestymistapaa määritettäessä arvioitu arvo.

Perusperiaatteet vertaileva arviointi

Vertaileva lähestymistapa - joukko tekniikoita määritellä markkina-arvo omaisuutta. Arvioitu omaisuus verrattuna vastaavia kohteita.

Veroperusteena perustuu seuraaviin periaatteisiin:

• Kysyntä ja tarjonta. Näiden mittarien ei voida erottaa toisistaan, rajallinen määrä ehdotuksia herättää erityisen kysynnän ja päinvastoin, mitä enemmän tarjouksia, vähemmän kysyntää.
• Korvaaminen. Kumpikaan ostaja ei maksamaan korkeampaa hintaa, jos omaisuus on samanlaisia ominaisuuksia arvoltaan pienempi.

Käsite markkina-arvo on lähes identtinen käsite tasapainohinnan. Tasapainohinnan - on joukko määrällisiä ominaisuuksia ja hinnoittelua tekijät, jotka määräävät kysynnän ja tarjonnan projektin, jota verrataan.

Tärkeimmät valintakriteerit vertaistietojen määrittää arvon kiinteistöjen

Elementtejä, jotka otetaan huomioon vertaileva analyysi, suuri määrä, ja niiden yhdistäminen on lähes ääretön. Siksi analysoitaessa rajoittuu tiettyjä tekijöitä, joilla on suora vaikutus hinnoitteluun.

verrataan elementtejä. oikeutena

Tahansa rasite tai maaorjana vähennä kustannusten arvioidun esineen. Eli mitä tahansa rajoitusta omistusoikeuden - on alentaa hintoja. Jos kohde on arvioitu verrattavissa oleviin esineitä ei ole haittoja, hinta, päinvastoin lisääntyy.

Saatavuuden maa rasite - ei ole ainoa askel alaspäin tekijä. Arvioitaessa arvo on hyvin tärkeää, omistusoikeus siirtyy maan tai oikeus vuokrata, pysyvään käyttöön. Kaksi viimeistä säännöt koskevat alentava tekijöistä. On erittäin tärkeää, onko maalla on tiettyjä rajoituksia edelleen käsitellä sitä.

myyntiehdot

Tällaiset olosuhteet otetaan huomioon, jos arvioitu kohde on todella erityispiirteet myynnistä.

Alentaa tekijöitä ovat konkurssi, eli myyjä on kiire tehdä ostoksia ja myynnistä, koska valotusaika esineen kiinteistömarkkinat varmasti pienenee verrattuna samanlaisia esineitä.

Arviointiin suurta vaikutusta, ja liittyvä viestintä, kumppanuuksiin, mutta Näiden riskien arviointiin on vaikeaa.

Jos ostaja ja myyjä ovat keskenään vuokrasopimus suhteisiin, ja on tarkoitus tehdä kauppakirjan niiden välillä, jotta säästää veronmaksun tietenkin kustannusarvio on alhainen. Motivaatio tässä tapauksessa yksi - kuten liiketoimen osapuolet ovat yhteydessä muiden markkinasuhteet siis myyjä todella lainaa ostajalle. Tällainen tilanne, jos kauppa tulee olemaan optioehtojen.

Kasvattaa Verotusarvo asuinkiinteistöjen voi tuoda mahdollisuus saada valtionosuutta infrastruktuurin kehittämiseen. Koko Väitetty edullinen lainananto määritetään erotus tuetun ja antolainaus.

markkinaolosuhteet

Miinuspuolelle voidaan käyttää, jos on olemassa merkittävä ero markkinahinnan samanlaisia ominaisuuksia ja asiantuntija.

Toimintatavan muuttaminen voi myös ottaa huomioon arvioitaessa, koska vaikutus kysynnän ja tarjonnan.

Sivuston sijainti Estate

Fyysiset tekijät (maalle)

Vertaileva lähestymistapa arvioinnissa maa liittyy kerääminen ominaisuudet objektin ominaisuus:

• koko;
• muoto;
• geologia;
• topografia;
• valmiustaso, eli onko raivasivat kasvillisuus, onko väärinkäytöksiä eliminoitu;
• laatuindikaattoreiden maaperän.

Merkittävin on läsnä tai poissa mäkiä tai rinteitä, kallioperään tai ojia. Merkittävästi jotkut kantokyvyn maan, sen lujuus, läsnäolo pohjaveteen. On erittäin tärkeää, jos on tietoa mahdollisesta esiintymisestä mineraaleja. Jos tiedot on vahvistettu, maa tarvitse olla taakka tulevaisuudessa.

Yleiset ominaisuudet esineen arvioitava

Market arvomenetelmällä - tutkimus ominaisuuksia, jotka nostavat tilat. Näitä ovat:

• koko rakennuksen tai tiloissa;
• Korkeissa rakennuksissa;
• ja läsnäolo alueella lisäpalvelulaitokset;
• katon korkeus.

Tärkeää on materiaali, josta rakennetun rakennuksen nykyaikaisempi ja luotettavampi se on, sitä suurempi on kiinteistön arvoa. Viimeisenä mutta ei vähäisimpänä kustannukset ja ulkonäköön rakennuksen läsnäolo korjaus- ja helppo pääsy. Jos tulon pihasta, se on askel alaspäin tekijä.

Huollon puutteesta - se on tilaisuus muuttaa arviointikertomuksen. Tämä laskenta tehdään arvosta aiheuta korjaus- tai kunnostustöitä, ottaen huomioon saadun hyödyn investoinneista työskentelee rakennusalalla tai korjata.

taloudellisten tekijöiden

Vertaileva lähestymistapa kiinteistöihin - se ottaen huomioon mahdolliset säästöt energiavarojen käytön aikana. Jatkuva nousu apuohjelmia saa ihmiset jatkuvasti miettimään säästämiseen ja vaihtoehtoisten energialähteiden.

Erityisesti tämä seikka on tärkeä, jos kohde on hankittu edelleen vuokrasopimuksen. Mitä suurempi suhde tuottoihin kulut, joita käytetään toiminnan rakennuksen tai huoneen, pienemmän koon pääoman palautuksen nettotuotoista vuokra kiinteistöjä.

Luokka koskee mitata läsnä ollessa tai puuttuessa metriä, onko lämpöhäviön minimoimiseksi tapahtumia järjestetään.

muut indikaattorit

Arviointi käsittää huomioon läsnäolon tai poissaolon elementtien palvelun. Yksinkertaisin esimerkki - jos on hissi talossa vai ei. Kun läsnä on täydellinen tai osittainen puuttuminen viestintä, sitä enemmän yhdistetty paikalliseen järjestelmään. Jos liian monia puutteita, korjaus tehdään alaspäin. Arvio kiinteistöjen pidetään edelleen erilaisia indikaattoreita.

Asutuksen vaiheita

Kaikki laskelmat perustuvat vertaileminen avoimen lähdekoodin tietoa suoritettiin äskettäin samanlaisella kiinteistökaupoissa.

arviointi vaiheet:

1. Tutkimus vastaavia ehdotuksia erityisten kiinteistöjen segmentin tunnistaminen vertaistiedot myytyjen äskettäin.
2. Kerätty tieto analysoidaan erikseen ja jokaisen lauseen verrataan arvioitu kiinteistön.
3. Eristäminen hinnoittelu ominaisuudet, tarkistuksia arviointikertomuksessa.

Täsmäytyslaskelma hintoina ja arvio lopullinen arvo vertailevaa lähestymistapaa.

Edut vertaileva lähestymistapa

Ensinnäkin, menetelmä mahdollistaa heijastaa lausunnon ainoa tyypillisten ostajat ja myyjät.

Arvostus heijastuu nykyhinnoin, ottaen huomioon muutokset taloudellisissa olosuhteissa, ja jopa inflaatio. Arviointi on aina staattisesti maadoitettu.

Arvioida kyseessä olevia omaisuutta, se ei ole välttämätöntä oppia kaikki kiinteistömarkkinoilla, mutta vain samanlaisia esineitä. Tekniikka on hyvin yksinkertainen, ja luotettavia tuloksia.

... ja haitat

• Se on melko vaikea määrittää todellista hintaa.
• Täydellinen riippuvuus aktiivisuuden ja vakautta kiinteistömarkkinoilla.
• Monimutkaisuus tietojen yhdenmukaistamista, jossa vastaavia kohteita on huomattavia eroja myynnin.

lopuksi

Ydin vertailevaa lähestymistapaa arvioinnissa kiinteistöjen ymmärtämään sekä ostajalle että myyjälle. Tekniikka mahdollistaa osapuolten tutkia kiinteistömarkkinat ja varmista, että ne eivät katoa. Arvioinnin voi perustua jo kaupoista tai tarjoaa muita myyjiä. Joka tapauksessa, vertailevassa menetelmässä - systematisointi ja vertailu datan samanlaiset ominaisuudet. Tärkeintä, että valinta samanlaisia kohteita vertailuun otettiin huomioon erityisiä tai epätavallisia tekijät, kuten uhka vakuuksien takavarikko, muutoksia lakeja ja asetuksia paikallistasolla tai noudattamatta jättäminen lainasopimuksen läsnäolo elementtejä pakkoa.